ずぼらな夫婦の家づくり~ウィザースホーム~

ウィザースホームでの家づくりについて紹介していきます。 家庭内や飼い猫のこと、その他ハマっていること等のお話も登場します♪

資金計画(費用)⑯新築で土地と建物を購入する方向け!住宅ローンの組み方の種類と注意点

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こんにちは♪あーたそです。
先日、住宅ローンの金消契約をしてきました!あちぴーが実印を一生懸命ぽこぽこ押すのを私は隣でぼけーっと見ていただけです。私がやりたくなかった一番お金のかかる方法でお金を借りることになっています(笑)この失敗を皆さんはしないでください(*´∀`*)ノという思いを込めて書き出してみます。まずは、住宅ローンの組み方についてです(`・ω・´)

 

 

土地・建物を同時契約する場合の住宅ローンの組み方は大きく分けて3つ

色んな銀行があるのでもっと方法はあるかもしれませんが、大きく分けて以下3つだと思います。そしてお勧めの順番も以下の通り。

 

①分割融資を利用する

②分割融資とつなぎ融資を利用する

③土地と建物を別々でローンを組み、つなぎ融資を利用する

 ①分割融資を利用する

1本のローンを組み、総額4000万借りる場合「1回目の融資実行で2000万、2回目で2000万など分けて融資を実行します」というものです。この分割する回数は普通2回までですが、地銀や信金だと3~5回ぐらいに分割してくれるところもあります。これのいいところは何といっても1本のローンですから手続きも1回です。なので事務の手数料や保証料なども1回しかかかりません。一方デメリットとして、3~5回に分けてくれる銀行は初めに決めた金額から一切動かせないことがほとんどです(一部銀行で対応してくれるところあるみたいです)。つまり、4000万で契約した後に建物でお金かかるからやっぱり4100万にしたい、あるいは必要なかったから3900万にしたいといった調整は基本的にNGです。足が出た分は自己資金で賄うことになりますし、安く済んでもその金額になるように調整が必要と言われました(←これ本当なのかなぁ)。

 

② 分割融資とつなぎ融資を利用する

こちらは分割融資が2回までしかできない場合に利用します。1回目は土地の決済、2回目は建物総額の決済になります。2回融資の場合、だいたい2回目の建物の方の金額は調整がきくことが多いです。ただし、増額は非常に厳しいです。え、これでいいじゃんと思う所ですが通常、建物を建てる場合は契約金・着工時金・最終金等3~4回に分けて支払うことが一般的です。そのため、契約金・着工時金のお金は別途用意しなければなりません。その資金を自己資金で賄えない場合に「つなぎ融資」というものを利用します。これは契約金・着工時金のためにお金を借りて、実際に建物の住宅ローンの決済が下りたときにそこから返済するというものです。こちらのデメリットは「つなぎ融資」には当たり前ですが利息が発生することです。そしてその利息は建物が完成するまで毎月支払う必要があります。借入額にもよりますが数千円~数万円かかるため、現在賃貸に住んでいる人は家賃+利息の支払いが発生することです。この利息の支払い方は前払・月々払・後払等その金融機関によって異なるみたいです。

 

③土地と建物を別々でローンを組み、つなぎ融資を利用する

分割融資ができない銀行の場合は土地と建物で別々のローンを組みます。いわゆる2本立てローンというやつです。メリットとしては土地と建物は別の契約のため、建物の金額が確定できない場合、動かしたい放題です。枠だけ取っておいて、実際の金額が高くなった、安くなったに対応可能です。こちらのデメリットは何といってもお金がかかります。2本のローンになるわけですからそれぞれに事務手数料や保証料がかかりますし、2回の手続きが必要です。そして、土地のローンは先に実行されますので、実行された翌月から返済が始まります。更に分割融資ができないため、つなぎ融資も使わなければいけません。賃貸に住んでいる方は確実に数万円以上の負担が家賃に上乗せされることになります。

 

つぶやき・・・

(´・∀・`)ヘー じゃぁみんな①か②にすればいいじゃんと思うのですが(私も思っていた)、結論から言うと私たちは③になってしまいました。まず①は最初に除外してました。本当はこれが1番よかったのですが、建物の金額が確定できなかったからです。オプション云々は自分たちで調整しようかなと思っていたのですが、地盤調査も終わっていない段階で申し込みをすることになるため、その金額がいくらかわかりませんでした。改良費はピンキリのため決断できなかった・・・。結果として、改良費いらなかったからこれがよかった・・・(←結果論(笑))
土地がある方で建物だけのローンを組むのであれば絶対①がいいと思います。
ここで私が狙っていたのは②です。つなぎ融資の金額がかかることは残念ですが建物の融資金額を調整できるのはありがたかったし、賃貸の時にローンの支払開始されたら手元にお金残らないじゃんと思っていたので。だ・け・ど!③になったんです(´;ω;`)返済は始まるし、つなぎ融資の利息も併せたら5万以上 家賃に上乗せです。手元にお金を残したいなんていっている場合じゃない(´;ω;`)
なんで③になったのかは、長くなったので次回に続きます!


ちなみに以前、自己資金200万で大丈夫!という記事を書きましたが、ローンの組み方によってはさらにお金かかりますので追記しました。 

www.mochi2neko-iezukuri.site

 

 

 

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