こんにちは♪あーたそです。
今回は、土地の諸経費について何か削れることはなかったのか見直してみました。
土地にかかる費用についてはこちら↓
仲介手数料を節約したい！！
私も含め皆さんが1番に検討する項目だと思います（笑）だって、土地代金の3%＋6万ですよ？？1500万の土地を購入したら51万かかるってことです。えぇーーーヽ(ﾟДﾟ;)ﾉ!!って感じですよね。これは「仲介」手数料ですから、自ら売主と売買契約を結ぶ場合は省略することができます。
≪売主が個人の場合≫
注意①住宅ローンが通らない可能性がある
銀行も信用第一ですから、信用度の高い取引をしていないとお金を貸してくれません。個人間の売買では売買契約書に抜けがないか等銀行側は心配事が増えます。そのため、仲介業者を挟んで欲しいと言われることが多いようです。銀行ももめ事に巻き込まれないようにしたいと言うことですかね。
注意②物件の調査・契約、ローンの契約等は全部自分でやる
一般的にはすべての事務作業は自分で調べて自分で行動するということになるでしょう。売主からの積極的なアドバイスは見込めません。不動産売買に慣れている方は問題ないと思いますが、初めて土地を購入する方はハードルが非常に高いように思います。
≪売主が業者の場合≫
売主が不動産会社等、業者の場合は上記のような不安はありません。相手側は本業として不動産売買を行っているので、仲介業者を通さなくてもローンが通らないことはまずありえないと思います。さらに、事務作業についても自分が主体で行うとことにはなりますが、業者も商売を成り立たせるためのアドバイス等はしてくれるので安心して行えると思います。
注意①スケジュール管理に注意
これにつきると思います。相手方がプロの企業ということで、不動産売買に慣れていない方であれば、一般的に業者側の指示とおりに動くことになってしまうと思います。以前、土地購入契約から残金の決済まで長くても1か月という話をしましたが、2~3週間以内を提示されることが多いようです。つまり、この時点ではローンの仮審査が通っているのが前提ですので「明日にでも本申し込みしてこいよ」ってことですね。
建売なら問題ありませんが、注文住宅の場合、この時点で間取り詰められていますか？？難しいですよね。実際に建てる土地が決まって詳細部分を検討して修正、修正、ってやるとすぐに2~3週間経ってしまうんです。でも土地の決済は動かせないから1週間以内に間取りを決めて、建物契約してローン通してセーフ！！・・・でも、その後の間取りや資金計画していたら足りない（泣）なんてこともあるでしょうし、そこの打ち合わせをしっかりしておかないと、そんなこと聞いてなかった！なんてことが発生してハウスメーカーにモヤモヤしてしまうかもしれません。これってすごいガッカリしてしまうと思います。
仲介手数料は値引きしてもらえる！
交渉次第です。先ほどの土地代金の3%＋6万は上限額ですので、これよりも低くてもいいし無料だっていいわけです。特に「両手取引*」の場合は、安くしてもらえる可能性があります。私たちは1%分値引きしてもらいました。
*両手取引と片手取引
仲介業者が1社の場合は両手取引となり、仲介業者は売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができる。仲介業者としては一番ありがたいケース。
仲介業者が2社の場合は片手取引となり、主と買い主のそれぞれから仲介手数料をもらうことになる。売主側が仲介業者を指定している場合に発生することがある。
所有権、抵当権設定登記費用節約は効果薄い！
これも先にお伝えすると難しいです。しかも節約できる金額は司法書士代金なので、頑張る割に6~8万ぐらいという（泣）
なぜ難しいかというと、「銀行が嫌がるから」です。またかよ！と思われると思いますが、住宅ローンを使用して購入する場合は銀行が「抵当権」を設定してきます。これは所有権移転と同時に行いますので、自分でやりたいと言っても銀行側が拒否するのであればできません。登記作業を失敗したら銀行側は目も当てられないですからね・・。実際、所有権移転手続きを自分でやるのはそんなに難しくないようですが、そもそも土地を現金購入できる人に限られてしまうという所が本音でしょうか。
まとめ
節約するとすれば「仲介手数料のみ」になってしまうんですかねぇ。ただ、いずれも先に銀行に相談しておく方がいいと思います。固定資産税や登記時の不動産登録免許税等は「税金」なので節約しようがないです。
仲介をお願いすることになっても、仲介手数料だって馬鹿にならない金額ですので、値引き交渉するのはいいと思います！結局私たちは、自分たちでの取引に自信がなく仲介手数料を払って事務作業を依頼していますが、土地契約から1か月半後の最終決済にしてもらえたこと、地盤調査を最終決済前にしてもいいとの了承を取ってきてくれたことが大きかったので、必要経費として納得しています。手数料を払うのであれば、このような形でどこまで頑張ってもらえるのかも聞くといいかもしれないですね！
